Вільні земельні ділянки: інвестиційний потенціал чи камінь спотикання ринку земель
Продовжується громадський моніторинг доступу громадян до інформації про вільні земельні ділянки сільськогосподарського призначення, який здійснюється в рамкаї проекту «Фасилітація трансграничного діалогу для забезпечення вільного доступу громадян до інформації про вільні земельні ділянки», що реалізується громадськими організаціями «Інститут сталого розвитку» (Україна), коаліцією «Прозора земля» та асоціацією «Civitas Georgica» (Грузія), за сприяння Державного комітету України із земельних ресурсів та Комітету з питань аграрної політики і земельних відносин Верховної Ради України, за підтримки фінансової Black Sea Trust.
Сьогодні, за даними Держкомстат, в України близько 21,4 % земельних ділянок державної власності є вільними, тобто не мають орендаря, не використовуються за цільовим призначенням, від їх існування місцеві бюджети не отримають омріяного наповнення. Виявити проблеми, що призводять до такої кількості «вільних» земель та відсутності будь-якої інформації про них, покликаний новий проект
Скільки в Україні вільної землі?
Офіційно, земельні ділянки, що враховуються вільними, не використовуються для ведення господарської діяльності. Але в Україні, не все так відбувається, як забезпечено нормативно-правовими актами. Громадський моніторинг доступу громадян до інформації про вільні земельні ділянки, що впроваджується національною коаліцією громадських організацій «Прозора земля» починаючи із 2008 р., доводить, що більшість вільних земельних ділянок, насправді, використовуються. Підтвердженням цьому є нещодавні земельні суперечки, які виникли у Автономній Республіці Крим. За інформацією Державної агенції із земельних ресурсів (колишній Держкомзем) Республіканський комітет Автономної Республіки Крим із земельних ресурсів у ході проведеної інвентаризації виявив 3 тис. га самовільно захопленій на півострові землі. Слід зазначити, що представник коаліції громадських організацій «Прозора земля» у Криму, повідомляє: «на землях сільськогосподарського призначення розташовано 9176 самовільних будов, з них 1125 капітальних будов і 706 будівель, використовуваних для проживання. При цьому самозахоплених земель у Сімферополі комітет нарахував 364,7 га, у Сімферопольському районі - 1198 га, в Бахчисарайському районі - 9,6 га, в Євпаторії - 40,3 га, в Алуштинському регіоні - 310,5 га, в Судацькому - 451 , 8 га, в Ялтинському - 144,6 га, у Феодосійському - 243 га, в Ленінському районі - 238,2 га. Зі слів голови Рескомзему Олександра Чабанова, по кожній дільниці буде прийматися окреме рішення: в одних випадках буде здійснюватися фінансування на розробку генеральних планів з подальшим виділенням, в інших – передача в комунальну власність.
Тіні ріллі
Українське законодавство забороняє і фізичним, і юридичним особам відчуження в будь-який спосіб землі сільськогосподарського призначення (а саме ділянок для ведення товарного виробництва та паїв), за винятком передачі її у спадок та вилучення для суспільних потреб. Водночас стаття 22 Земельного кодексу встановлює ще одну форму земель сільськогосподарського призначення – особисті селянські господарства (ОСГ), які можна купувати та орендувати. На практиці ця лазівка давала змогу обходити заборону на продаж паїв і “товарки” шляхом переведення землі в категорію “ОСГ” і далі “під забудову” (торгівля нею дозволена). За даними Держкомзему, в 1994 році загальна площа сільськогосподарських ділянок в Україні становила 41,89 млн. га, у 2002-му (коли запровадили мораторій) – 41,80 млн. га, у 2009-му – 41,63 млн га. Відповідно за час дії мораторію було змінено цільове призначення 170 тис. га землі. Особливого розмаху цей процес набув у передмістях Києва та великих обласних центрів, наприклад, Харкова. Координатор коаліції громадських організацій “Прозора земля” Станіслав Ігнатьєв розповів, що в одному з престижних районів поблизу Харкова 2006-го площа ріллі в рази перевищувала аналогічні показники в інших адміністративних одиницях. Згодом, кілька “фермерів” за сприяння місцевої влади скупили за безцінь угіддя у власників (розпаювання здійснювали вузькими смугами, щоб здешевити землю) і зараз займаються на цій території готельним, ресторанним і девелоперським бізнесом. Також до грудня 2004 року була поширена схема продажу паїв за договорами міни (міняти землю в Україні можна було на будь-що, навіть на гроші), але 2005-го парламент заборонив нотаріусам засвідчувати угоди міни ділянок сільськогосподарського призначення. Після цього їх почали продавати “за борги”. Зокрема, власники паїв надавали потенційним покупцям боргові розписки із зобов’язанням повернути гроші через визначений термін, по його завершенні на продавця-боржника подавали позов. І судді приймали майже типове рішення: “Передати кредитору в забезпечення позовних вимог право власності на ділянку, визнати це право і зобов’язати відділ земельних ресурсів місцевої райдержадміністрації видати державний акт на право власності”. Права власності на паї переходять покупцям за згодою сторін й іменем України. Ще одна тіньова схема відчуження землі - підписання ф’ючерсних контрактів. Відповідно до статті 635 Цивільного кодексу України продавець і покупець взаємно зобов’язуються укласти договір купівлі-продажу в майбутньому на заздалегідь визначених умовах. Такі угоди набули поширення після імплементації в березні 2006 року заборони укладення договорів оренди землі з правом викупу.
«Вільна земля є, але ї немає» - відповідь суто по-українські
Такий зміст має лист одного з голів райдержадміністрацій в Криму, що надійшов на запит коаліції громадських організацій «Прозора земля» щодо кількості вільних земель у адміністративному районі. Підтвердження про наявність вільних земельних ділянок представники коаліції отримали у районному управлінні земельних ресурсів. Земель виявилось чимало – 18 256 га (це 9 128 футбольних ланів, або площа такого міста, як Біла Церква). Виходить, що вільної землі вдосталь, але інформація про неї доступна не всім громадянам і не завжди. Подібний висновок було зроблено із аналізу WEB-сайтів 38 адміністративних районів України. В тих адмінодиницях, що мають власні сайти, інформація про кількість вільних земельних ділянок у рази менше, ніж інформація, що надана структурними підрозділами Держкомзему. За словами виконавчого директора «Інституту сталого розвитку» Станіслава Ігнатьєва, що координує коаліцію громадських організацій «Прозора земля», розбіжність у інформації за 24 адміністративними районами становить 155 644,2 га (що за площею більше, ніж місто Київ). «Відразу виникає питання: чому ці площі не обліковані, а інформація про можливість їх отримання в оренду або власність?» - дивується координатор коаліції. За словами Новоселівського сільського голови, втрати бюджету сільської ради від такої земельної політики у 2009 р. склали 98 457,3 грн., що становить половину прибуткової частини бюджету. «Ці кошти», - жаліється сільський голова, - «можна було направити на ремонт сільського клубу або водогону. Сільська громада має безліч соціальних проблем, високий рівень безробіття, а навколо порожніми стоять родючі землі…»
Деякі громадяни й самі не хочуть ставати власниками вільних земель
Державний акт на право власності на земельну ділянку (пай) – гарантоване право громадян Конституцією та Земельним кодексом України. Але, на жаль, за результатами громадського моніторингу стану земельних ресурсів в Україні, проведений коаліцією громадських організацій «Прозора земля», близько 14 тис. земельних паїв вважаються вільними земельними ділянками, що зараховані до державного резервного фонду. Слід зазначити, що громадяни іноді самі не хочуть отримувати акти на право власності на землю. Як зазначила у інтерв’ю прес-службі коаліції «Прозора земля», заступник голови Держкомзему Галина Яцишина, на це є дві суб’єктивні причини: «Коли людина отримала акт, вона отримала у власність земельну ділянку, з якої повинен платити податок. Друга причина, яка стримує бажання отримати акт, це субсидії. Малозабезпечені громадяни мають на них право, і, на жаль, ті особи, які приховують факт наявності у них сертифікатів, також не йдуть отримувати державний акт, бо вони знають, що після цього вони не отримають субсидії». Також, на думку Галини Яцишиної, процес видачі заповітних актів можуть гальмувати і приватні структури, які беруться допомагати громадянам отримати омріяний документ. Іноді вони працюють неякісно, іноді взагалі беруть гроші і зникають. А земельні ділянки залишаються вільними, які ніхто на час оформлення державного акту не може отримати в оренду.
Оформлення може затягнутися і є загроза появи «нового власника» землі
Доки селянин ходить по інстанціях, збирає підписи та чекає, коли з’являться бланки для державних актів, він може залишитися без земельної ділянки взагалі. За цей час її власником може стати хтось інший. Цьому сприяє і недосконале земельне законодавство, і суди, як часто ухвалюють незаконні рішення. За словами експерта з земельних питань Андрія Мартина, у такому випадку селянинові складно довести, що він має право на землю. «Якщо до селянина цю землю вже хтось відхопив і вже неможливо громадянину його право на землю реалізувати, то буде у нас громадянин без землі. Знову ж таки, це все переводиться виключно у судову площину. Громадянин, який не зміг приватизувати земельну частку свого паю, повинен у суді потім захищати свої права. Звичайно, звичайному селянинові воювати в судах дуже складно», – зазначає Андрій Мартин. Координатор національної коаліції громадських організацій «Прозора земля» Станіслав Ігнатьєв стверджує: «У тих випадках, де є вільна земля, обов’язково виникає рейдерство. І зупинити таке явище практично неможливо, особливо за відсутністю земельного кадастру. З кожним роком українська земля дорожчає, а паралельно з’являються нові схеми, як її можна незаконно привласнити». Разом із тим, не рідко, за обліковими даними, земельні ділянки, що є незаконно привласнені знаходяться у реєстрі вільних земельних ділянок, але інформація про них, практично, відсутня. Слід зазначити, що за даними МВС, за останні півроку у сфері земельних відносин викрито злочинів більше, ніж за попередні 5 років загалом. Більшість цих злочинів стосуються незаконного оборудку земель, які враховуються у державному реєстрі вільними.
Вільна земля: хто керує, хто й газдує, але винних немає
Експерти не раз підкреслювали, що не прийнятий Закон «Про ринок землі» є першопричиною дії мораторію. Економісти вважають, що негатив від мораторію величезний. Міністерство економіки України виступає за зняття законодавчих обмежень на купівлю-продаж землі, а також за створення прозорого земельного ринку. «У разі відсутності інвестицій і дальшої тінізації ринку землі може виникнути загроза стагнації сільського господарства і буде поставлено на карту продовольчу безпеку країни», — вважає нині діючий голова Держкомзему. Яким би пречудовим не був намір Держкомзему розгорнути дискусію на цю тему, він, мабуть, є небезгрішним, власне, перед селянином. З кого ж інакше питати, якщо й досі триває процес приватизації землі? Цей процес має бути терміново завершений до кінця цього року, наголосив глава держави під час наради з адміністративно-господарським активом Сумської області. За словами Президента, сьогодні ще 900 тисяч українських громадян не отримали державні акти на право володіння земельними паями і працюють лише за тимчасовими сертифікатами. «А їх земельні ділянки фактично залишаються вільними, хоча на них є суб’єкти господарської діяльності, які знають чому й як газдують» - наголошує Президент. Це становить загрозу для селян і держави, оскільки за таких умов можлива втрата землі, зазначив Президент. І уточнив: Держкомзему дано доручення оформити для селян земельні сертифікати на державні акти на землю, причому за державний рахунок. Крім того, Президент дав доручення закінчити формування Єдиного реєстру землі до жовтня 2010 року… На превеликий жаль, віз і нині там. Саме на допомогу створення реєстру земель спрямована один із компонентів проекту Фасилітація трансграничного діалогу для забезпечення вільного доступу громадян до інформації про вільні земельні ділянки», що реалізується громадськими організаціями «Інститут сталого розвитку» (Україна), коаліцією «Прозора земля» та асоціацією «Civitas Georgica» (Грузія), за сприяння Державного комітету України із земельних ресурсів та Комітету з питань аграрної політики і земельних відносин Верховної Ради України, за підтримки фінансової Black Sea Trust.
Точка зору та пропозиції, що висловлені у друкованих або електронних публікація не обов’язково поділяються Black Sea Trust for Regional Cooperation.
Сьогодні, за даними Держкомстат, в України близько 21,4 % земельних ділянок державної власності є вільними, тобто не мають орендаря, не використовуються за цільовим призначенням, від їх існування місцеві бюджети не отримають омріяного наповнення. Виявити проблеми, що призводять до такої кількості «вільних» земель та відсутності будь-якої інформації про них, покликаний новий проект
Скільки в Україні вільної землі?
Офіційно, земельні ділянки, що враховуються вільними, не використовуються для ведення господарської діяльності. Але в Україні, не все так відбувається, як забезпечено нормативно-правовими актами. Громадський моніторинг доступу громадян до інформації про вільні земельні ділянки, що впроваджується національною коаліцією громадських організацій «Прозора земля» починаючи із 2008 р., доводить, що більшість вільних земельних ділянок, насправді, використовуються. Підтвердженням цьому є нещодавні земельні суперечки, які виникли у Автономній Республіці Крим. За інформацією Державної агенції із земельних ресурсів (колишній Держкомзем) Республіканський комітет Автономної Республіки Крим із земельних ресурсів у ході проведеної інвентаризації виявив 3 тис. га самовільно захопленій на півострові землі. Слід зазначити, що представник коаліції громадських організацій «Прозора земля» у Криму, повідомляє: «на землях сільськогосподарського призначення розташовано 9176 самовільних будов, з них 1125 капітальних будов і 706 будівель, використовуваних для проживання. При цьому самозахоплених земель у Сімферополі комітет нарахував 364,7 га, у Сімферопольському районі - 1198 га, в Бахчисарайському районі - 9,6 га, в Євпаторії - 40,3 га, в Алуштинському регіоні - 310,5 га, в Судацькому - 451 , 8 га, в Ялтинському - 144,6 га, у Феодосійському - 243 га, в Ленінському районі - 238,2 га. Зі слів голови Рескомзему Олександра Чабанова, по кожній дільниці буде прийматися окреме рішення: в одних випадках буде здійснюватися фінансування на розробку генеральних планів з подальшим виділенням, в інших – передача в комунальну власність.
Тіні ріллі
Українське законодавство забороняє і фізичним, і юридичним особам відчуження в будь-який спосіб землі сільськогосподарського призначення (а саме ділянок для ведення товарного виробництва та паїв), за винятком передачі її у спадок та вилучення для суспільних потреб. Водночас стаття 22 Земельного кодексу встановлює ще одну форму земель сільськогосподарського призначення – особисті селянські господарства (ОСГ), які можна купувати та орендувати. На практиці ця лазівка давала змогу обходити заборону на продаж паїв і “товарки” шляхом переведення землі в категорію “ОСГ” і далі “під забудову” (торгівля нею дозволена). За даними Держкомзему, в 1994 році загальна площа сільськогосподарських ділянок в Україні становила 41,89 млн. га, у 2002-му (коли запровадили мораторій) – 41,80 млн. га, у 2009-му – 41,63 млн га. Відповідно за час дії мораторію було змінено цільове призначення 170 тис. га землі. Особливого розмаху цей процес набув у передмістях Києва та великих обласних центрів, наприклад, Харкова. Координатор коаліції громадських організацій “Прозора земля” Станіслав Ігнатьєв розповів, що в одному з престижних районів поблизу Харкова 2006-го площа ріллі в рази перевищувала аналогічні показники в інших адміністративних одиницях. Згодом, кілька “фермерів” за сприяння місцевої влади скупили за безцінь угіддя у власників (розпаювання здійснювали вузькими смугами, щоб здешевити землю) і зараз займаються на цій території готельним, ресторанним і девелоперським бізнесом. Також до грудня 2004 року була поширена схема продажу паїв за договорами міни (міняти землю в Україні можна було на будь-що, навіть на гроші), але 2005-го парламент заборонив нотаріусам засвідчувати угоди міни ділянок сільськогосподарського призначення. Після цього їх почали продавати “за борги”. Зокрема, власники паїв надавали потенційним покупцям боргові розписки із зобов’язанням повернути гроші через визначений термін, по його завершенні на продавця-боржника подавали позов. І судді приймали майже типове рішення: “Передати кредитору в забезпечення позовних вимог право власності на ділянку, визнати це право і зобов’язати відділ земельних ресурсів місцевої райдержадміністрації видати державний акт на право власності”. Права власності на паї переходять покупцям за згодою сторін й іменем України. Ще одна тіньова схема відчуження землі - підписання ф’ючерсних контрактів. Відповідно до статті 635 Цивільного кодексу України продавець і покупець взаємно зобов’язуються укласти договір купівлі-продажу в майбутньому на заздалегідь визначених умовах. Такі угоди набули поширення після імплементації в березні 2006 року заборони укладення договорів оренди землі з правом викупу.
«Вільна земля є, але ї немає» - відповідь суто по-українські
Такий зміст має лист одного з голів райдержадміністрацій в Криму, що надійшов на запит коаліції громадських організацій «Прозора земля» щодо кількості вільних земель у адміністративному районі. Підтвердження про наявність вільних земельних ділянок представники коаліції отримали у районному управлінні земельних ресурсів. Земель виявилось чимало – 18 256 га (це 9 128 футбольних ланів, або площа такого міста, як Біла Церква). Виходить, що вільної землі вдосталь, але інформація про неї доступна не всім громадянам і не завжди. Подібний висновок було зроблено із аналізу WEB-сайтів 38 адміністративних районів України. В тих адмінодиницях, що мають власні сайти, інформація про кількість вільних земельних ділянок у рази менше, ніж інформація, що надана структурними підрозділами Держкомзему. За словами виконавчого директора «Інституту сталого розвитку» Станіслава Ігнатьєва, що координує коаліцію громадських організацій «Прозора земля», розбіжність у інформації за 24 адміністративними районами становить 155 644,2 га (що за площею більше, ніж місто Київ). «Відразу виникає питання: чому ці площі не обліковані, а інформація про можливість їх отримання в оренду або власність?» - дивується координатор коаліції. За словами Новоселівського сільського голови, втрати бюджету сільської ради від такої земельної політики у 2009 р. склали 98 457,3 грн., що становить половину прибуткової частини бюджету. «Ці кошти», - жаліється сільський голова, - «можна було направити на ремонт сільського клубу або водогону. Сільська громада має безліч соціальних проблем, високий рівень безробіття, а навколо порожніми стоять родючі землі…»
Деякі громадяни й самі не хочуть ставати власниками вільних земель
Державний акт на право власності на земельну ділянку (пай) – гарантоване право громадян Конституцією та Земельним кодексом України. Але, на жаль, за результатами громадського моніторингу стану земельних ресурсів в Україні, проведений коаліцією громадських організацій «Прозора земля», близько 14 тис. земельних паїв вважаються вільними земельними ділянками, що зараховані до державного резервного фонду. Слід зазначити, що громадяни іноді самі не хочуть отримувати акти на право власності на землю. Як зазначила у інтерв’ю прес-службі коаліції «Прозора земля», заступник голови Держкомзему Галина Яцишина, на це є дві суб’єктивні причини: «Коли людина отримала акт, вона отримала у власність земельну ділянку, з якої повинен платити податок. Друга причина, яка стримує бажання отримати акт, це субсидії. Малозабезпечені громадяни мають на них право, і, на жаль, ті особи, які приховують факт наявності у них сертифікатів, також не йдуть отримувати державний акт, бо вони знають, що після цього вони не отримають субсидії». Також, на думку Галини Яцишиної, процес видачі заповітних актів можуть гальмувати і приватні структури, які беруться допомагати громадянам отримати омріяний документ. Іноді вони працюють неякісно, іноді взагалі беруть гроші і зникають. А земельні ділянки залишаються вільними, які ніхто на час оформлення державного акту не може отримати в оренду.
Оформлення може затягнутися і є загроза появи «нового власника» землі
Доки селянин ходить по інстанціях, збирає підписи та чекає, коли з’являться бланки для державних актів, він може залишитися без земельної ділянки взагалі. За цей час її власником може стати хтось інший. Цьому сприяє і недосконале земельне законодавство, і суди, як часто ухвалюють незаконні рішення. За словами експерта з земельних питань Андрія Мартина, у такому випадку селянинові складно довести, що він має право на землю. «Якщо до селянина цю землю вже хтось відхопив і вже неможливо громадянину його право на землю реалізувати, то буде у нас громадянин без землі. Знову ж таки, це все переводиться виключно у судову площину. Громадянин, який не зміг приватизувати земельну частку свого паю, повинен у суді потім захищати свої права. Звичайно, звичайному селянинові воювати в судах дуже складно», – зазначає Андрій Мартин. Координатор національної коаліції громадських організацій «Прозора земля» Станіслав Ігнатьєв стверджує: «У тих випадках, де є вільна земля, обов’язково виникає рейдерство. І зупинити таке явище практично неможливо, особливо за відсутністю земельного кадастру. З кожним роком українська земля дорожчає, а паралельно з’являються нові схеми, як її можна незаконно привласнити». Разом із тим, не рідко, за обліковими даними, земельні ділянки, що є незаконно привласнені знаходяться у реєстрі вільних земельних ділянок, але інформація про них, практично, відсутня. Слід зазначити, що за даними МВС, за останні півроку у сфері земельних відносин викрито злочинів більше, ніж за попередні 5 років загалом. Більшість цих злочинів стосуються незаконного оборудку земель, які враховуються у державному реєстрі вільними.
Вільна земля: хто керує, хто й газдує, але винних немає
Експерти не раз підкреслювали, що не прийнятий Закон «Про ринок землі» є першопричиною дії мораторію. Економісти вважають, що негатив від мораторію величезний. Міністерство економіки України виступає за зняття законодавчих обмежень на купівлю-продаж землі, а також за створення прозорого земельного ринку. «У разі відсутності інвестицій і дальшої тінізації ринку землі може виникнути загроза стагнації сільського господарства і буде поставлено на карту продовольчу безпеку країни», — вважає нині діючий голова Держкомзему. Яким би пречудовим не був намір Держкомзему розгорнути дискусію на цю тему, він, мабуть, є небезгрішним, власне, перед селянином. З кого ж інакше питати, якщо й досі триває процес приватизації землі? Цей процес має бути терміново завершений до кінця цього року, наголосив глава держави під час наради з адміністративно-господарським активом Сумської області. За словами Президента, сьогодні ще 900 тисяч українських громадян не отримали державні акти на право володіння земельними паями і працюють лише за тимчасовими сертифікатами. «А їх земельні ділянки фактично залишаються вільними, хоча на них є суб’єкти господарської діяльності, які знають чому й як газдують» - наголошує Президент. Це становить загрозу для селян і держави, оскільки за таких умов можлива втрата землі, зазначив Президент. І уточнив: Держкомзему дано доручення оформити для селян земельні сертифікати на державні акти на землю, причому за державний рахунок. Крім того, Президент дав доручення закінчити формування Єдиного реєстру землі до жовтня 2010 року… На превеликий жаль, віз і нині там. Саме на допомогу створення реєстру земель спрямована один із компонентів проекту Фасилітація трансграничного діалогу для забезпечення вільного доступу громадян до інформації про вільні земельні ділянки», що реалізується громадськими організаціями «Інститут сталого розвитку» (Україна), коаліцією «Прозора земля» та асоціацією «Civitas Georgica» (Грузія), за сприяння Державного комітету України із земельних ресурсів та Комітету з питань аграрної політики і земельних відносин Верховної Ради України, за підтримки фінансової Black Sea Trust.
Точка зору та пропозиції, що висловлені у друкованих або електронних публікація не обов’язково поділяються Black Sea Trust for Regional Cooperation.
